【2026年版】都心5区セットアップオフィスの賃料相場と価格差

「セットアップオフィスって、通常の賃貸オフィスと比べて実際どのくらい高いの？」「2026年の都心の相場を把握したうえで予算を組みたい」——そんな声をよく耳にします。

建築資材の価格上昇が続く中、入居時に必要な内装工事費も上昇傾向にあるとされており、月額賃料だけでなく初期費用のトータルで比べると、セットアップオフィスの選択肢が以前より現実的になってきているという指摘があります。本記事では、2026年時点のデータをもとに、都心5区のセットアップオフィス賃料の目安と、相場を左右する背景を整理します。

セットアップオフィスとは

通常オフィスとの位置づけ

セットアップオフィスとは、貸主があらかじめ内装工事や間仕切り・受付・会議室などのレイアウトを整えた状態で貸し出すオフィスを指します。通常の賃貸オフィス（スケルトン渡し）とは異なり、セットアップオフィスでは契約後に大規模な内装工事を行わずに（または最小限にとどめて）入居できる点が大きな違いです。

位置づけとしては、スケルトン渡しの通常賃貸オフィスと、家具・什器に加えて運営サービスまで含むフレキシブルオフィス（サービスオフィス）との中間に当たることが多いとされます。比較的早期に入居できる点が特徴とされており、事業の成長や移転のタイミングに合わせたスピード感のある動きがしやすいといえるでしょう。

フルセットアップとハーフセットアップ

セットアップオフィスには大きく2つのタイプがあります。

• フルセットアップ：内装に加えて机・椅子などの什器・家具まで整えた状態で貸し出されるタイプ。入居後すぐに業務を開始しやすい点が特徴です。
• ハーフセットアップ：受付・会議室・間仕切りなどの内装は整えられているものの、執務スペース側の家具・什器はテナント側が用意するタイプ。既存の什器を持ち込める場合や、自社でレイアウトを整えたい場合に向いています。

どこまでが貸主負担でどこからがテナント負担かは物件によって大きく異なるため、内見や申し込みの前に設備の範囲を具体的に確認しておくことをおすすめします。

2026年にセットアップオフィスが注目される背景

建築資材価格の高騰や職人不足を背景に、テナント側が負担する内装工事費（原状回復工事費を含む）が上昇しているとされます。こうした環境の変化を受けて、入居時の工事費をできるだけ圧縮したい企業がセットアップオフィスを選ぶ動きが広がっているとされています。

また、ハイブリッドワークの定着により、企業がオフィスに求める条件が「広さ」よりも「質」や「入居のしやすさ」に移ってきているという指摘もあります。こうした需要の変化を受けて、中小規模ビルがセットアップオフィスにリノベーションして貸し出す動きも広がっているとされます。

都心5区のオフィス市場の概況（2026年）

平均賃料と空室率の動向

三鬼商事の調査によると、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心5区における平均募集賃料は、2026年5月時点で坪あたり約22,845円、同年6月時点では約22,993円と推移しています。前年同月比では約10%程度の上昇となっており、2026年に入ってからの月次推移でも賃料は緩やかな上昇傾向が続いています。

空室率については、2026年5月時点で約2.07%、同年6月時点では約1.99%まで低下しており、需給が引き締まった状態が続いているとされます。この数値はあくまで都心5区全体の平均であり、物件のグレードやエリアによって水準は異なります。

需給のひっ迫が続く理由

都心5区の空室率が2%前後という低水準で推移している背景には、働き方改革やハイブリッドワークの普及に伴う、質の高い環境や入居のしやすさを求める需要の高まりがあるとされます。

こうした需給環境を踏まえると、移転時期と候補エリアを早めに定め、予算の目安を把握したうえで物件探しを始めることが、スムーズな移転につながりやすいでしょう。

セットアップオフィスの賃料相場（都心5区・2026年）

坪単価の目安レンジ

都心5区のセットアップオフィスの坪単価は、目安として約25,000〜40,000円程度のレンジで語られることが多いです。ただし、ビルのグレードや含まれる設備の内容などによって、同じエリアでも価格差が生じます。「坪〇〇円」という点の数値のみを判断材料にするのではなく、設備の内容や契約条件を比較したうえで判断することをおすすめします。

エリア別の賃料水準の目安

複数の不動産仲介系メディアが公表している目安では、都心5区のエリアごとにおおよそ以下のような水準が示されています。あくまで参考値であり、ビルグレードや物件条件によって幅があります。実際の募集賃料は物件ごとに確認してください。

エリア（区）	セットアップオフィスの坪単価（目安）
千代田区	約29,000円台／坪
中央区	約29,000円台／坪
港区	約31,000円台／坪
新宿区	約29,000円台／坪
渋谷区	約39,000円台／坪

渋谷区は都心5区の中でも高めの水準とされており、千代田・中央・新宿の各区は比較的近い水準に並んでいます。いずれも「目安」として参照し、実際の物件情報と照らし合わせて判断するようにしましょう。

通常オフィスとの価格差をどう考えるか

割高になる理由

セットアップオフィスの坪単価は、同エリアの通常オフィス（スケルトン渡し）と比べて約1.2〜1.5倍程度、金額にして坪あたり約3,000〜10,000円程度高くなる傾向があるとされています。この上乗せ分には、貸主側が先行して負担した内装工事費・什器費を賃料に分割して回収する意味合いが含まれるとされます。

言い換えると、テナント側からみれば「入居時に一括で払う内装工事費を、毎月の賃料に分散して払っている」形に近いともいえます。入居期間が長くなるほど月額の累積コストが積み上がるため、どれくらいの期間の利用を見込んでいるかを加味したうえで比較するとよいでしょう。

初期費用全体で比べると

月額賃料だけでなく、入居時の初期費用全体で比べることが重要です。建築資材価格の高騰が続く中、スケルトン渡しの物件に入居する場合のテナント側負担（内装工事費・原状回復工事費を含む）も上昇傾向にあるとされています。セットアップオフィスではこれらの費用が圧縮される場合があるため、トータルで比較すると割安になるケースもあるとされています（物件・契約内容によって異なります）。

以下に、費用を比較する際の観点を整理します。あくまで考え方の目安であり、実際の金額は物件・契約条件によって異なります。

費用の観点	スケルトン渡し（通常オフィス）	セットアップオフィス
月額賃料	比較的低い傾向	約1.2〜1.5倍程度の傾向（同エリア比）
入居時の内装工事費	テナント負担（高額になりやすい傾向）	不要またはハーフのみ（物件・タイプによる）
什器・家具費	テナント負担	フルなら不要・ハーフは一部負担（物件による）
退去時の費用負担	契約内容による（要確認）	契約内容による（要確認）

工事費の上昇が続く現在、入居時コストを抑えたい企業にとって、月額賃料が多少高くてもセットアップオフィスの方がトータルで有利なケースも出てきているとされています。自社の在籍期間の見通しや初期費用の予算感に応じて、両者を比較してみるとよいでしょう。

セットアップオフィスを選ぶ際に確認したいこと

タイプ（フル/ハーフ）と設備の範囲を確認する

「セットアップオフィス」とひと口にいっても、含まれる設備の範囲は物件によって大きく異なります。フルセットアップかハーフセットアップかに加えて、会議室・受付・執務スペースのレイアウトがどのように整っているかを内見時に確認しておきましょう。自社の業務スタイルやチームの規模に合ったレイアウトかどうかも、あわせて見ておくとよいでしょう。

内装のデザインや雰囲気が自社のブランドイメージに合っているかも、選定の際に意識しておくポイントの一つです。

賃料以外の費用感も把握しておく

退去時の原状回復の範囲と費用負担のルールは契約によって異なるため、契約前にしっかり確認しておくことをおすすめします。

エリアと規模で候補を絞る

都心5区といっても、エリアごとに賃料水準に差があります。渋谷区は相対的に高め、千代田・中央・新宿は近い水準、港区は立地やグレードによりばらつきがあるとされています。自社の業務内容や来訪者の動線、従業員のアクセスなども考慮したうえで候補エリアを絞ると、物件探しがスムーズになるでしょう。

規模が大きい場合は、複数のエリアや物件タイプを並行して比較することをおすすめします。

まとめ

本記事では、2026年の都心5区におけるセットアップオフィスの賃料相場と、その背景について解説しました。要点を整理します。

• 都心5区の平均募集賃料は2026年6月時点で坪あたり約22,993円（三鬼商事調査）で、前年同月比では約10%程度上昇しているとされる
• 空室率は約1.99%（2026年6月）と低水準が続いており、需給は引き締まった状態とされる
• セットアップオフィスの坪単価は都心5区で約25,000〜40,000円程度が目安とされ、通常オフィス（スケルトン渡し）比で約1.2〜1.5倍程度の水準とされる
• 渋谷区は高め（約39,000円台/坪が目安）、千代田・中央・新宿は約29,000円台、港区は物件によって幅があるとされる
• 建築資材価格の高騰を背景に、初期費用のトータルで比べるとセットアップオフィスが有利になるケースもあるとされる
• フルとハーフのタイプ、含まれる設備の範囲は物件ごとに異なるため、内見・契約前に確認を

セットアップオフィスは、単純な賃料だけでは比較できません。初期費用・工事費・入居までの期間を含めて比較することで、自社に合った選択が見えてきます。

デザイナーズ東京では、都心のセットアップオフィス・居抜きオフィスを中心に、予算や働き方に合わせた物件をご紹介しています。

「通常オフィスとどちらが合うのか相談したい」という段階でも、お気軽にご相談ください。貴社に合う素敵な物件が見つかるよう全力でサポートいたします。都心のおしゃれで機能的なセットアップオフィスをお探しなら、デザイナーズ東京にお問い合わせください。

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