【物件探しのポイント】居抜き物件のメリット・費用・事例
新規事業を立ち上げたい、あるいは自分の店を開きたいと考えたとき、最初の大きな壁となるのが「初期投資」です。特に、理想のオフィスや店舗をゼロから作り上げる予算がないケースが多いため、居抜き物件（居抜き店舗、居抜きオフィス）が注目されています。
では、居抜き物件を選ぶ際、どのようなメリットがあるのでしょうか？また、その魅力を最大限に引き出すためには、何に注意すればよいのでしょうか？
本記事では、居抜き物件のメリットや費用やトラブル事例について解説していきます。
居抜き物件の主なメリットは以下の3つです。
ここでは、居抜き物件を活用するメリットについて解説します。
居抜き物件は内装や設備が既に整っているため、新たに大規模な改装や設備投資が不要になるケースが多く、費用を抑えつつも高品質なサービス提供のための資金を確保できます。
参照：「2022年度新規開業実態調査」｜日本政策金融公庫総合研究所
例えば、新たな事務所を開業する場合、新たにオフィスを設計・構築する必要がないため、数週間から数ヶ月の期間を節約できる例も珍しくありません。スピーディな開業は、市場のトレンドを捉え、競合に対する優位性にもつながります。また、早期に収益を上げられれば、その分投資資金の回収と事業の安定化や拡大につなげられるでしょう。
ここでは、居抜き物件の取得費用と改装にかかる費用の内訳について詳しく解説します。
内装譲渡代は、前のテナントが行った内装や設備の改装に対して、新たに入居するテナントが支払う費用で、物件の立地や内装の状態によって大きく変動し、無料から数百万円に上ることも珍しくありません。
特に人気のエリアでは内装譲渡代が高額になる傾向があるため、事前に詳細な情報収集と計画的な予算管理が必要です。また、内装譲渡代の交渉次第でコストを抑えることが可能な場合もあるので、積極的に交渉を試みましょう。
また、一般的な居抜き物件での改装費用の相場は、坪単価で15万円から30万円程度が目安とされており、20坪のオフィスの場合、おおよそ300万円から600万円の改装費用を見込んでおくとよいでしょう。
しかし、実際の費用はテナントの広さや改装の内容、範囲によって大きく変動するため、具体的な計画を立てる際には詳細な見積もりを取るようにしてください。
居抜き物件では、前のテナントが残した設備や内装を活用することでコストを削減できる場合もありますが、自店のコンセプトに合わせた改装が必要な場合は、追加の費用が必要になることを念頭に置きましょう。
ここでは、居抜き物件を取得する際によくあるトラブル事例について解説します。
また、リース設備が故障した際の修理費用や、リース期間終了後の更新費用も見落としがちなポイントなので、事前にリース会社や前テナントとの交渉でリース契約の詳細を確認し、無理なく運営できるか検討しましょう。
もし空調設備が古ければ、消費電力が多く経済的な負担が増加することもあります。事前に専門の業者による診断を受け、必要な修繕や更新の費用を概算しておけば、安心です。
そのため、契約前には専門の清掃業者による徹底的なクリーニングを行い、衛生状態を常に最適な状態に保つためにも定期的なメンテナンスを計画するとよいでしょう。
また、前テナントから引き継ぐリース契約の条件が自店舗に適していない場合、追加費用が発生する可能性もあります。開業前には、内装や設備の状態を詳細に調査し、必要な修繕や更新の見積もりを取得しておきましょう。
原状回復義務に関しては、どの程度までを原状回復とするか、またその費用の負担者は誰か、具体的な条件を契約書に記載し、後のトラブルを避けるための予防策を講じておきましょう。
契約時には、どのような物品が残されているのか、またそれらの処分責任は誰にあるのかを明確にし、契約書に記載し、必要に応じて前テナントや貸主と協議し、廃棄物の処理方法や費用負担について合意を形成しておきましょう。
居抜き物件のメリットを最大限に活かすためには、以下のポイントを押さえましょう。
ここでは、居抜き物件探しのポイントについて解説します。
レイアウトの変更費用は場合によっては数百万円に上ることがあるため、契約前に現状の設備やレイアウトを詳しく調査し、自社の事業に合うか入念にチェックしてください。
造作譲渡料の合意には双方の交渉が必要となるため、事前に予算を設定し、適切な価格で合意に至るように努めましょう。設備の状態次第で好条件で交渉できる可能性もあるので、引き継ぐ設備や内装と、それらの現状評価をしっかり行っておきましょう。
市場調査や類似業種の事例研究を通じて、リアルな売上予測を立て、賃料とのバランスをしっかり見極めるようにしましょう。
このような情報は、物件の貸主や不動産会社から直接聞き出すことが難しい場合もあるため、地元の商店街の人々や近隣のテナントから情報を収集するとよいでしょう。
初期投資の削減、開業までの時間短縮など、居抜き物件には多くのメリットがありますが、内装や設備のコンディション、リース契約の残債、造作譲渡料など、注意すべきポイントも存在します。居抜き物件を選ぶ際には、これらの事項を入念にチェックし、予期せぬトラブルや追加コストが発生しないようにしましょう。
諸々「居抜き」についてお話ししましたが、居抜き物件に関しては、結局タイミングです。
まずは時間の余裕を持ってさがすこと。そして居抜きにこだわっていても「理想の物件がタイミング良く見つかる」という保証はありません。見つかっても入居時期があわなかったり、内装が汚すぎて話にならないというケースも散見します。居抜きにこだわるあまり、ビジネスチャンスを逃しては本末転倒になってしまいます。賃貸オフィスの場合は、セットアップオフィス（内装付きオフィス）や、一般オフィスを工事するという通常のパターンも並行して検討しましょう。
もし居抜き物件探しのサポートが必要であれば、弊社にご相談ください。専門知識を持つスタッフがお客様のニーズに合わせた最適な物件選びをサポートします。「居抜き退去」をしたいお客様も、デザイナーズ東京なら無料で物件掲載が出来ます。
おしゃれでカッコいい賃貸オフィス、機能的で快適な空間のデザインオフィスなど、東京のセットアップオフィス、居抜きオフィスをお探しなら、デザイナーズ東京まで是非ご相談ください。貴社の物語を彩る素敵なワークプレイスを一緒に見つけましょう。
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では、居抜き物件を選ぶ際、どのようなメリットがあるのでしょうか？また、その魅力を最大限に引き出すためには、何に注意すればよいのでしょうか？
本記事では、居抜き物件のメリットや費用やトラブル事例について解説していきます。
居抜き物件のメリット
居抜き物件の主なメリットは以下の3つです。
- 初期投資を圧縮できる
- スピーディーに開業できる
ここでは、居抜き物件を活用するメリットについて解説します。
初期投資を圧縮できる
居抜き物件の最大の魅力は、何と言っても初期投資を大幅に削減できることです。2022年度の日本政策金融公庫総合研究所の調査によると、新規で開業する場合の平均開業資金は1,077万円にもなると報告されていますが、居抜き物件を選べば、この費用を大幅に下回る可能性があります。居抜き物件は内装や設備が既に整っているため、新たに大規模な改装や設備投資が不要になるケースが多く、費用を抑えつつも高品質なサービス提供のための資金を確保できます。
参照：「2022年度新規開業実態調査」｜日本政策金融公庫総合研究所
スピーディーに開業できる
居抜き物件を選ぶ大きな利点は、開業までの時間を短縮できることです。通常、新規の開業には場所の選定から内装工事、設備の導入に至るまで多大な時間が必要ですが、居抜き物件ではこれらのプロセスの大幅な簡略化が可能です。例えば、新たな事務所を開業する場合、新たにオフィスを設計・構築する必要がないため、数週間から数ヶ月の期間を節約できる例も珍しくありません。スピーディな開業は、市場のトレンドを捉え、競合に対する優位性にもつながります。また、早期に収益を上げられれば、その分投資資金の回収と事業の安定化や拡大につなげられるでしょう。
居抜き物件の取得と改装費用
居抜き物件は、新規開店やリニューアル時の初期コストを抑えられる魅力がありますが、やはり物件取得費や改装費用が焦点になるのではないでしょうか？ここでは、居抜き物件の取得費用と改装にかかる費用の内訳について詳しく解説します。
物件取得費用の内訳
居抜き物件の物件取得費用には、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、保証金といった一般的な賃貸物件にかかる費用のほかに、「内装譲渡代」という特有の費用が含まれることがあります。内装譲渡代は、前のテナントが行った内装や設備の改装に対して、新たに入居するテナントが支払う費用で、物件の立地や内装の状態によって大きく変動し、無料から数百万円に上ることも珍しくありません。
特に人気のエリアでは内装譲渡代が高額になる傾向があるため、事前に詳細な情報収集と計画的な予算管理が必要です。また、内装譲渡代の交渉次第でコストを抑えることが可能な場合もあるので、積極的に交渉を試みましょう。
改装費用の内訳と相場
居抜き物件の改装費用は、物件によって大きく異なりますが、内訳はおおよそ以下のとおりです。- 外装工事
- 設備工事費（水道、電気、ガス）
- 内装工事
- 厨房機器
- 家具・備品
- 販促費
- 求人費
- クリーニング費用
また、一般的な居抜き物件での改装費用の相場は、坪単価で15万円から30万円程度が目安とされており、20坪のオフィスの場合、おおよそ300万円から600万円の改装費用を見込んでおくとよいでしょう。
しかし、実際の費用はテナントの広さや改装の内容、範囲によって大きく変動するため、具体的な計画を立てる際には詳細な見積もりを取るようにしてください。
居抜き物件では、前のテナントが残した設備や内装を活用することでコストを削減できる場合もありますが、自店のコンセプトに合わせた改装が必要な場合は、追加の費用が必要になることを念頭に置きましょう。
居抜き物件のトラブル事例
居抜き物件は、新規開業や店舗拡大を考える事業者にとって魅力的な選択肢ですが、予期せぬトラブルに直面することがあります。以下はその一例です。- 内装や設備がリースされている
- 設備が不完全または劣化している
- 適切な衛生管理がされていない
- 予想外にコストがかかる
- 退去時に原状回復が求められる
- 廃棄物処理に関するトラブル
ここでは、居抜き物件を取得する際によくあるトラブル事例について解説します。
内装や設備がリースされている
居抜き物件を選ぶ際、内装や設備がリースされているケースがあるため、居抜き物件を取得する際は、リース契約の有無と条件をしっかり確認しましょう。万が一、リース契約の更新が近く、その条件が自店舗の運営方針と合わない場合は大きな負担です。また、リース設備が故障した際の修理費用や、リース期間終了後の更新費用も見落としがちなポイントなので、事前にリース会社や前テナントとの交渉でリース契約の詳細を確認し、無理なく運営できるか検討しましょう。
設備が不完全または劣化している
居抜き物件では、設備の不完全さや劣化がしばしば問題となります。特に空調設備は、新たな開業にあたり重要な役割を果たすため、コンディションを入念にチェックしましょう。もし空調設備が古ければ、消費電力が多く経済的な負担が増加することもあります。事前に専門の業者による診断を受け、必要な修繕や更新の費用を概算しておけば、安心です。
適切な衛生管理がされていない
衛生管理が適切にされていない居抜き物件では、開業後に顧客からのクレームや、最悪の場合、体調不良などの原因にもなりえます。特にトイレなどの水回りは、以前のテナントの使用状況によっては、深刻な衛生問題を抱えていることがあります。そのため、契約前には専門の清掃業者による徹底的なクリーニングを行い、衛生状態を常に最適な状態に保つためにも定期的なメンテナンスを計画するとよいでしょう。
予想外にコストがかかる
居抜き物件を選ぶ際、初期費用の削減が期待できる一方で、予想外のコストがかかる場合があります。特に、内装や設備の修繕、更新に必要な費用は見落としがちです。また、前テナントから引き継ぐリース契約の条件が自店舗に適していない場合、追加費用が発生する可能性もあります。開業前には、内装や設備の状態を詳細に調査し、必要な修繕や更新の見積もりを取得しておきましょう。
退去時に原状回復が求められる
退去時に原状回復が求められる場合、思いのほか費用が高額になることがあります。特に、居抜き物件の場合、前テナントの設備や内装をそのまま使用することが多いため、退去時にはそれらを撤去し、物件を元の状態に戻す必要があります。原状回復義務に関しては、どの程度までを原状回復とするか、またその費用の負担者は誰か、具体的な条件を契約書に記載し、後のトラブルを避けるための予防策を講じておきましょう。
廃棄物処理に関するトラブル
居抜き物件では、前テナントが残した廃棄物の処理に関するトラブルが発生することがあります。特に、不要な設備や什器を適切に処分しないと、追加の費用負担や、開業準備の遅れにつながることがあります。契約時には、どのような物品が残されているのか、またそれらの処分責任は誰にあるのかを明確にし、契約書に記載し、必要に応じて前テナントや貸主と協議し、廃棄物の処理方法や費用負担について合意を形成しておきましょう。
居抜き物件探しのポイント
居抜き物件のメリットを最大限に活かすためには、以下のポイントを押さえましょう。
- 配線やレイアウトが自社に合うか
- 設備機器のコンディション
- リース契約の残債
- 造作譲渡料について
- 賃料と想定売上のバランス
- 前テナントの退去理由
ここでは、居抜き物件探しのポイントについて解説します。
配線やレイアウトが自社に合うか
居抜き物件を選ぶ際は、既存の配線やレイアウトが自社の業態や運営スタイルに合致しているか確認しましょう。例えば、IT企業であれば高速インターネットのための充分な配線やサーバールームが必要になるでしょう。レイアウトの変更費用は場合によっては数百万円に上ることがあるため、契約前に現状の設備やレイアウトを詳しく調査し、自社の事業に合うか入念にチェックしてください。
設備機器のコンディション
居抜き物件の設備機器の状態は、後に発生するメンテナンス費用の見積もりに直接影響します。例えば、空調機器が既に使用されている期間が長く、近い将来に交換が必要な場合、初期費用として数十万円から数百万円の追加費用が発生する可能性もあります。リース契約の残債
リース契約の残債を引き継ぐ場合、月々の支払い負担の増加を覚悟しておく必要があります。リース契約による設備の残債が数百万円に及ぶことも珍しくないため、リース契約の詳細を確認し、残債の総額や月々の支払い額、契約期間を把握する必要があります。造作譲渡料について
造作譲渡料は、前テナントから内装や設備を引き継ぐ際に支払う費用で、物件によって大きく異なりますが、数十万円から数百万円に及ぶこともあります。造作譲渡料の合意には双方の交渉が必要となるため、事前に予算を設定し、適切な価格で合意に至るように努めましょう。設備の状態次第で好条件で交渉できる可能性もあるので、引き継ぐ設備や内装と、それらの現状評価をしっかり行っておきましょう。
賃料と想定売上のバランス
一般的に、立地が良ければ集客力があり、売上の見込みも高い一方で、賃料も高額です。そのため、物件の賃料と事業の想定売上とのバランスを見極め、どのような立地でどれくらいの売上が見込めるかを詳細なシミュレーションが必要です。市場調査や類似業種の事例研究を通じて、リアルな売上予測を立て、賃料とのバランスをしっかり見極めるようにしましょう。
前テナントの退去理由
前テナントが退去した理由は、物件選びの重要な判断材料になる可能性があります。退去理由が、例えば立地の悪さや顧客層の不一致であれば、同じ業態であっても同様の問題に直面する可能性が高いです。このような情報は、物件の貸主や不動産会社から直接聞き出すことが難しい場合もあるため、地元の商店街の人々や近隣のテナントから情報を収集するとよいでしょう。
居抜き物件探しのサポートなら、弊社にお任せください
本記事では、居抜き物件のメリット、費用、トラブル事例、そして物件選びのポイントについて紹介してきました。初期投資の削減、開業までの時間短縮など、居抜き物件には多くのメリットがありますが、内装や設備のコンディション、リース契約の残債、造作譲渡料など、注意すべきポイントも存在します。居抜き物件を選ぶ際には、これらの事項を入念にチェックし、予期せぬトラブルや追加コストが発生しないようにしましょう。
諸々「居抜き」についてお話ししましたが、居抜き物件に関しては、結局タイミングです。
まずは時間の余裕を持ってさがすこと。そして居抜きにこだわっていても「理想の物件がタイミング良く見つかる」という保証はありません。見つかっても入居時期があわなかったり、内装が汚すぎて話にならないというケースも散見します。居抜きにこだわるあまり、ビジネスチャンスを逃しては本末転倒になってしまいます。賃貸オフィスの場合は、セットアップオフィス（内装付きオフィス）や、一般オフィスを工事するという通常のパターンも並行して検討しましょう。
もし居抜き物件探しのサポートが必要であれば、弊社にご相談ください。専門知識を持つスタッフがお客様のニーズに合わせた最適な物件選びをサポートします。「居抜き退去」をしたいお客様も、デザイナーズ東京なら無料で物件掲載が出来ます。
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