B工事・C工事とは?費用負担の違いを徹底解説【オフィス内装】
オフィス内装工事の工事区分とは？基礎知識
オフィスの移転や新規開設にあたって内装工事を進めようとすると、見積もりや契約書の中に「A工事」「B工事」「C工事」という聞き慣れない言葉が登場します。「どの工事が誰の負担になるのか」「業者は自分たちで自由に選べるのか」がわからないまま話を進めてしまうと、想定外の費用負担や工程の遅れにつながることもあります。
本記事では、オフィスの内装工事における工事区分の考え方と、B工事・C工事それぞれの特徴、進める際に確認しておきたいポイントを整理して解説します。
そもそも「A工事・B工事・C工事」とは
オフィスビルの内装工事は、工事の内容や影響範囲に応じて「A工事」「B工事」「C工事」と呼ばれる区分で語られることがあります。この呼び方によって、工事の発注者（誰が業者に依頼するか）や費用負担のあり方の説明が変わってくることがあります。- A工事：ビルの躯体や共用部分に関わる工事とされることがある
- B工事：専有部分の工事だが、ビル全体の設備に関わるものとされることがある
- C工事：専有部分内で完結する内装・什器の工事とされることがある
A工事とは
A工事は、ビルの躯体や外壁、共用部分（エントランス・エレベーター・共用トイレなど）に関わる工事を指すとされています。建物そのものに手を入れる工事であるため、発注や費用負担はビルオーナー（貸主）側が行うといわれることが多いです。テナント側が直接手配することは基本的になく、入居企業が意識する場面は少ない区分ですが、B工事・C工事との違いを理解するうえでの前提として押さえておくとよいでしょう。
B工事とは
B工事は、テナントの専有部分に対する工事でありながら、空調・消防設備・電気配線などビル全体の設備と関わりがあるため、ビルオーナー側が指定する業者が施工するといわれる工事です。費用は入居するテナント側が負担するケースがあるとされ、業者も自由に選べないことがあるといわれます。契約条件によって扱いが異なる場合があるため、詳細は物件ごとに確認が必要です。
C工事とは
C工事は、専有部分内で完結し、ビル全体の設備に影響を及ぼさない内装・什器の工事を指すとされています。パーテーションの設置や床材・壁紙の変更、什器の搬入などが該当するといわれることが多い区分です。テナントが業者を自由に選定でき、発注・費用負担ともにテナント側が担うといわれることがあります。そのため、デザインやコストの希望を反映しやすい工事区分といえるでしょう。
各工事区分の考え方を整理すると、以下のようになります。
| 工事区分 | 発注者の目安 | 費用負担の目安 |
|---|---|---|
| A工事 | ビルオーナー | ビルオーナー |
| B工事 | ビルオーナー指定業者 | テナント（契約により異なる） |
| C工事 | テナントが自由に選定 | テナント |
実際の区分や費用負担のルールは物件・契約内容によって異なるため、契約前に不動産会社や管理会社に確認しておくことをおすすめします。
B工事で押さえておきたいポイント
B工事はビル設備と関わる工事とされ、C工事に比べて自由度が低いといわれることがあり、進め方にいくつか注意が必要です。該当する工事の例
B工事に該当するといわれやすいのは、空調設備の増設や配管の変更、消防設備（スプリンクラーや火災報知器など）に関わる工事、電気容量の変更を伴う配線工事などです。ビル全体の設備システムに影響する工事は、B工事として扱われる傾向があるとされています。どこまでがB工事に該当するかは物件によって基準が異なるため、レイアウト計画の早い段階で管理会社に確認しておくと、後の工程がスムーズになります。
費用負担の考え方
B工事の費用は、テナント側が負担するケースが多いといわれています。ただし、業者はオーナー指定であることが多く、C工事のように複数の業者から相見積もりを取って費用を抑えるといった動きがしにくい点には留意しておきましょう。見積もりが想定より高くなる場合もあるため、レイアウト検討の段階で概算を確認し、予算に余裕を持たせておくと安心です。
業者選定における制約
B工事はオーナー指定業者による施工が前提となる場合が多く、テナント側で普段付き合いのある内装業者を使いたい場合でも、そのまま依頼できないことがあります。工事内容によってはC工事側の業者と連携が必要になる場面もあるため、全体の工程を管理会社・内装業者双方とすり合わせながら進めることが大切です。
| 現地で確認する際の例 | 管理会社に聞く際の例 |
|---|---|
| 既存の空調・電気容量 | B工事に該当する工事の範囲 |
| 消防設備の設置状況 | 指定業者の連絡先と見積もり手順 |
| 配管・配線の位置 | 工事完了までの目安期間 |
C工事で押さえておきたいポイント
C工事はテナント側の裁量が大きい工事区分といわれています。自由度が高い一方で、事前の申請や報告が必要になる点は理解しておきましょう。該当する工事の例
C工事に該当するといわれやすいのは、パーテーションや間仕切りの設置、床材・壁紙・天井仕上げの変更、什器や什器付帯設備の搬入・設置などです。専有部分内で完結し、ビル設備に影響しない工事が中心になるとされています。デザイン性の高いオフィスを目指す場合、内装のこだわりを反映しやすいのはC工事の範囲です。
業者選定の自由度
C工事は、テナントが希望する内装業者やデザイン会社に直接発注できるのが特徴といわれています。複数社から見積もりを取り、費用やデザインの提案内容を比較しながら業者を選定できる場合があります。自社のブランドイメージに合ったオフィスをつくりたい企業にとっては、C工事の自由度が大きなメリットになるでしょう。
事前申請・報告の必要性
業者を自由に選べるとはいえ、C工事であっても着工前に工事内容を管理会社へ申請・報告する必要がある物件が多いといわれています。工事車両の搬入経路や作業時間帯など、ビル管理上のルールに従う必要がある場合もあります。申請の要否や手順は物件ごとに異なるため、契約時にあわせて確認しておくと、着工直前になって工程が止まる事態を避けやすくなります。
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内装工事を進める際に確認しておきたいこと
B工事・C工事の区分を理解したうえで、実際に工事を進める際にトラブルを避けるために確認しておきたいポイントを整理します。契約前に確認すること
賃貸借契約を結ぶ前の段階で、どこまでがB工事でどこからがC工事にあたるのか、工事区分の線引きを管理会社・不動産会社に確認しておきましょう。区分の認識がずれたまま契約すると、想定していなかった費用負担が発生することがあります。見積もり取得時のポイント
C工事については複数の業者から見積もりを取り、費用や工期、提案内容を比較検討するとよいでしょう。B工事についても、指定業者から早めに概算を取得しておくと、全体の予算計画が立てやすくなります。原状回復との関係
B工事・C工事によって手を加えた内装は、退去時の原状回復の対象になるといわれることがあります。どの範囲まで元に戻す必要があるかは契約書に定められていることが多いため、入居時にあわせて確認しておくと、退去時の想定外の費用を避けやすくなります。| 契約前にチェックすること | 管理会社に確認すること |
|---|---|
| B工事・C工事の区分の線引き | 指定業者の有無と依頼方法 |
| 工事に関する事前申請の要否 | 工事可能な曜日・時間帯 |
| 原状回復の範囲 | 退去時の手続きの流れ |
セットアップオフィス・居抜き物件とB工事・C工事の関係
物件の形態によっては、B工事・C工事そのものが不要、または最小限になるケースもあります。オフィス探しの選択肢として知っておくとよいでしょう。セットアップオフィスの場合
セットアップオフィスは、あらかじめ内装や設備が整った状態で貸し出される物件といわれています。入居にあたって大がかりなB工事・C工事が発生しにくいとされ、初期の工事期間や手続きの負担を抑えたい企業に向いています。居抜き物件の場合
居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備を引き継ぐ形の物件といわれています。C工事にあたる内装工事を大きく省略できる場合がありますが、引き継ぐ設備の状態によっては部分的な工事が必要になることもあるため、内見時によく確認しておきましょう。「#居抜き」はこちら
まとめ
オフィスの内装工事は、A工事・B工事・C工事という区分で発注者や費用負担の考え方が語られることがあります。最後に、本記事のポイントを振り返ります。- A工事はビル本体・共用部分の工事で、発注・費用負担ともにビルオーナー側とされる
- B工事はビル設備に関わる専有部分の工事で、業者はオーナー指定、費用は基本的にテナント負担といわれる
- C工事は専有部分内で完結する工事で、テナントが業者を自由に選定できるといわれる
- 工事区分や費用負担のルールは物件・契約により異なるため、契約前に確認しておく
- セットアップオフィスや居抜き物件を選ぶことで、工事の負担を抑えられる場合がある
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